厦门老房做半包装修，合同里的责任怎么划清？

合同写得厚，责任未必划得清。老房的争议很少出在条款数量上，多半是四个界面没切开：谁签的字、这单做到哪、拆之前房子什么样、住进去以后坏了谁管。四个界面各有一句话能写死，写不死，后面就是互相指。

界面一：谁签的字

先确认跟你签合同的是哪家公司。营业执照副本、合同抬头、合同印章、国家企业信用信息公示系统查询结果页，四处的企业名称和统一社会信用代码要能对上。

两个常见情形要提前问：门店品牌名和合同公司名不一样时，让对方书面说明关系，合同由谁盖章写清楚；销售或设计师代签的，要看授权，没有授权的签字，公司可以不认。

还有一条常被忘：消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具（《中华人民共和国消费者权益保护法》，2013 年修正，第二十二条）。半包的主材是业主自己买，但施工部分的发票与单据，该开就得开。

界面二：这单做到哪

半包的边界在主材。施工方买什么、业主买什么，报价单上要逐项写，不能只写一句「主材自理」。

建设部令第 110 号第二十四条列明合同应当包括的 9 项内容：房屋间数与建筑面积、项目方式与规格及质量验收方式、开工竣工时间、保修内容与期限、价格与计价支付方式、变更解除条件、违约责任与纠纷途径。其中「项目、方式、规格」这一项，就是划边界的依据。

老房半包容易含糊的是三处：拆除含不含到基层、垃圾清运含不含下楼与外运、旧材回收归谁。这三处不写，动工后每一处都能变成一笔钱。

不含项后面要写去向——由谁做、另计在哪。只写「不含」不写去向的，按漏项处理。

界面三：拆之前，房子是什么样

原状这一层是老房独有的，也最容易出事。

原状要编号。 进场当天，把原房空鼓、划痕、渗漏印、门窗变形、地面起砂逐项拍照编号，写进现场原状确认单，工长与业主签字，业主留一份。没有这张单，将来施工造成的和原本就有的分不开。

拆旧边界要书面。 拆到哪、保留什么，写在一张单上双方签。没签就拆的，按原状恢复。

水电要先评估再报价。 老房水电不是「全改」或「不改」两个选项。先打压、测绝缘、查管线走向，再定换到哪个点位、保留哪段旧管，更新范围逐项写进合同。合同没写的部分，不加价。

防水按部位做，记录要有人签。 建设部令第 110 号第八条针对卫生间、厨房的防水层，要求按防水标准制订施工方案并做闭水试验；闭水记录要有楼下签字确认，这是老房最容易牵出邻里纠纷的一项。

拆改边界是法律问题，不是合同条款能绕开的。 建设部令第 110 号第五条第(一)项规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构——这一项补上方案即可；同条第(二)至(五)项属于无条件禁止：把没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间，扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除连接阳台的砖混凝土墙体，损坏房屋原有节能设施、降低节能效果，以及其他影响建筑结构和使用安全的行为。第六条另列 4 项「未经批准不得」，包括搭建建筑物构筑物、改变住宅外立面或在非承重外墙上开门开窗、拆改供暖管道和设施、拆改燃气管道和设施。第七条还规定，超过设计标准或者规范增加楼面荷载，应由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

老房拆改前把这三条过一遍：要动的部位，是要设计方案、要主管部门批件，还是根本不能动。图纸、批件、设计单位名称与资质文件各留一份再进场。

界面四：住进去以后坏了谁管

保修期从哪天算，必须写在纸上。建设部令第 110 号第三十二条规定，装修工程最低保修 2 年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面防渗漏 5 年，自竣工验收合格之日起算。质保卡上要有起止日期和公司公章，起算日写错的，按对业主有利的一端起算。

六个月内的举证责任在经营方。装饰装修等服务自接受服务之日起六个月内发现瑕疵、发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任（消保法第二十三条第三款）。这一条的实际意义是：查不清是谁弄坏的，不能直接推给业主。

报修要有判定。报修单上写清是保内还是保外，查不清的先按保内处理，内部再追责；保外维修先报价，业主确认后才动手。响应与处理时限从报修受理登记时刻起算，受理单上要有时间、内容、处理人三项。

四句话写完这份合同

谁签：合同抬头与营业执照、印章、公示系统四处一致，代签要有授权。

做到哪：含与不含各列一列，不含项写清由谁做、另计在哪；拆除、清运、旧材回收三处不省略。

原来什么样：原状单编号、拆旧边界书面签、水电评估记录、防水闭水记录，四份都在进场前或进场当天完成。

坏了谁管：保修起止日期加公章、六个月举证在经营方、报修单写保内保外。

四句话都落纸，老房半包的责任就基本切开了。

千达成的合同附件与单据

千达成把合同及附件、原状确认单、变更单、验收单、保修书按节点归档。合同里写不清谁做什么、做不好谁担责的条款，改到能指名为止；付款与验收脱钩的约定不签。

进场当天做原状确认，空鼓与划痕拍照编号，工长与业主签字；拆旧边界写在一张单上双方签。水电先打压、测绝缘、查走向再报价，水路、电路、防水各自验收，不合成一次；防水闭水记录要有楼下签字。

交付后按质保卡走：整体装修 2 年、主材及定制品 2 年、厨卫阳台防渗漏 5 年、水电 5 年，自竣工验收之日起算。查不清是谁弄坏的先按保内处理，保外维修先报价、业主确认后才动手。

顺序别倒

先定主体，再划范围，然后记录原状，最后才谈价格。反过来，先谈价再补条款，补进去的往往是「按实结算」这种把责任推回给业主的话。