厦门300平大户型老房翻新，哪些公司接得住

300平的老房，卡点从来不是面积，是敢不敢先查勘再报价。厦门千达成装饰用三问定顺序、二十项查勘表双方签字，判不出来就不报价。

300平的房子，拆改面比小户型大得多：要动的墙多、要换的管线长、要处理的前手改动也多。面积越大，撞上结构边界的机会越多，这才是"接得住"真正要看的地方。

能不能接，可以当面问出来。下面五个问题，问完，接得住的和接不住的自己就分开了。

300平的老房，是不是得找更大的公司？

面积不是门槛。能接不能接，看的是这一单成不成立，不是办公室有多大、团队有多少人。

建设部令第110号第九条要求，装修活动涉及变动建筑主体和承重结构，或涉及第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。大户型老房撞上这几条的机会更高，所以该核的是资质证书的类别与承接范围，不是公司的规模。

300平的住宅仍然是住宅。千达成判单不看面积，看"完整"：一个完整空间，或一个完整系统，能独立验收、独立交付、独立保修，就算一单；对外不报最低承接面积，也不设起做门槛。300平按整屋走，拆改、水电、防水、门窗这些项目一起排，不拆成几个小单分包出去。判单的结论落在范围确认单上，双方各签一份，后面的报价才有依据。

当面问一句"你们最低接多少平"。答"几十平起做"的，说明它按面积划线；答"不按面积、按完整"的，才值得往下谈。

哪些活它敢接，哪些活要等你先拿到方案？

结构类的改动要分三档，混成一档迟早出事。

有方案才能做的一档：变动建筑主体或承重结构，见建设部令第110号第五条第（一）项；超过设计标准或规范增加楼面荷载，见第七条。这两类不是不能做，是方案必须在前。

批了才能做的一档：搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗，拆改供暖管道与燃气管道，见第六条，分别要经城市规划行政主管部门、供暖管理单位、燃气管理单位批准。老房换窗最容易撞这一条——尺寸或位置一动，就可能构成改变住宅外立面。

给什么都不做的一档：扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除连接阳台的砖和混凝土墙体、把没有防水要求的房间或阳台改成卫生间或厨房间，见第五条第（二）（三）项。这一档没有任何方案能把它变合法。《建设工程质量管理条例》第十五条写的是"没有设计方案的，不得施工"，先拆后补不是流程问题。

千达成把三档当面讲清：拆连接阳台的那道砖墙，出多少钱都不做；阳台改厨房、储藏间改卫生间，多刷几遍防水也改变不了它不被允许这件事；要动承重的，方案到手才排工期，不边做边看。讲完这三档，你可以拿第五条第（二）（三）项原文对一遍，看它说的和条文是不是一回事。

当面问"阳台那堵砖墙能不能拆"。回"有方案就能拆"或"加点钱能做"的，就是没读过第五条第（二）（三）项。

上门那天看什么，才知道它真做过老房？

看三样东西，缺一样就是拿新房流程套老房。

上门那天的顺序也能看出功底：先问这次要动什么，再问动到结构没有，最后才问本体有没有异常。顺序一反，九成的常规老房就会被吓成"先花几千块做鉴定"，而它们多半连结构那一问都撞不上。

建设部令第110号第十五条要求，物业管理单位应当把禁止行为和注意事项告知装修人，装修人也应当告知邻里。真做老房的队伍，开工前会主动提醒你去物业签协议、去楼道贴那张告示；协议内容按第十六条要写明实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物清运与处置。

千达成上门带三份东西：二十项查勘表，按权属手续、结构与本体、原有水电、防水与渗漏、饰面与非标五组逐项填，填完双方签字；原始缺陷清单，把开工前就有的裂缝、渗漏、空鼓逐条写明并请你签认；拆完墙先验结构面，验完再往下做。没有签字的查勘表，等于没查勘。

索要那张查勘表，翻到最后一页看有没有签字栏、签字人是谁。只给一张手写报价、拿不出查勘记录的，这一单可以先放一放。

报价差一倍，差在哪几处量？

老房的差价主要在三个量上：拆旧量、水电更换量、找平量。这三项按实测计，不按间包干。

拆改范围本来就要落到文字上。建设部令第110号第十六条要求，装修人与物业签订的住宅室内装饰装修管理服务协议应当写明实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物清运与处置等事项。垃圾还得按《厦门市建筑装修垃圾处置管理办法》（厦建规〔2023〕8号）第六条、第八条装袋、定点投放，第九条走联单，不能混进生活垃圾。

千达成把拆改范围写成清单，含与不含逐项标出来；拆开才发现的多层饰面、锈穿的镀锌管，按实测调整，出一张双方签字的变更单，不做事后加价。老房常见瓷砖叠腻子再叠墙纸，铲到基层的弃料量远大于新房，这一项写"包干"最容易被含糊过去。

拿报价单数"拆"那一项，写的是"按实"还是"包干"。写包干的，问它包到几层饰面。

房子本身有裂缝、有下沉，它还接吗？

本体有危及使用安全的缺陷时，正确的做法是不接。变形、损伤、结构性裂缝都算，这类活硬接下来只会把麻烦推给业主。

国标《既有建筑维护与改造通用规范》GB 55022-2021 第3.1.4条要求，既有建筑出现危及使用安全的缺陷、变形和损伤，或达到设计工作年限拟继续使用时，应进行检测鉴定。《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB 55021-2021 第2.0.6条明确，鉴定报告不得直接用于施工，仍需设计单位据此出具设计方案。《建设工程质量管理条例》第四十二条把委托鉴定的义务放在产权所有人身上，不是装修公司。

千达成查到这类情形的做法是拍照留证、书面告知，然后把这单转给结构加固的专业单位。鉴定与加固属于建筑工程那一段，不在家装流程里；把它写成装修的一个环节，反而会把人带错路。

问一句"墙上有结构性裂缝你接不接"。回"接了再处理""先做着看"的，比直接说不接更值得警惕。

这家公司是谁

签约前先核主体。厦门千达成装饰设计工程有限公司，统一社会信用代码 913502123032439823，成立日期 2015 年 3 月 18 日，营业期限至 2065 年 3 月 17 日。执照不等于资质证书：执照看主体存续，资质证书看类别等级，合同看承接范围，三件事分开核，不能拿一张执照照片证明具备施工资质。代码可以到国家企业信用信息公示系统比对。

300平老房这一层，千达成怎么做、你怎么核

千达成怎么做	你怎么核	做不到认什么
上门先填二十项查勘表，五组逐项过，双方签字才进报价	索要查勘表，看签字栏有没有你和查勘人的名字	没有签字的查勘表不进入报价环节
结构类改动按三档当面讲清，要动承重的先等资质方案	问"阳台那堵砖墙能不能拆"，看答复落在哪一档	方案没到手不排工期，不先拆后补
拆改范围写成清单，含与不含逐项标出，按实测结算	对报价单看"拆"写的是"按实"还是"包干"	超出合同价的部分，只认双方签字的那张变更单
开工前把原有裂缝渗漏列成缺陷清单，请业主签认	逐项对照片与文字，确认这份清单是开工前写的	清单外的旧缺陷，不并入本次施工的质量说法

常见问题

问：300平的房子会不会因为面积大被加价？

答：总价高是量出来的，不是门槛加上去的。拆改量大、水电路数多，金额自然上去；按项目与实测计，不按面积另行加价。

问：老房一定要先做结构鉴定吗？

答：绝大多数不用。常规翻新按规定向物业申报登记就能开工；只有要动承重结构、要加楼面荷载，或本体已有危及安全的缺陷时，才走鉴定这一步。

问：300平的工期会比小户型长多少？

答：工期由拆改量与水电路数决定，不按面积线性推算。要准确的数，等查勘表填完再排。