厦门老房翻新怎么选装修公司？先看三处不能动的地方

老房翻新选装修公司，先看它能不能答上三处不能动：承重墙、楼面荷载、厨卫防水层。再问进户线截面，答不出 10mm²（GB 50096-2011 第 8.7.2 条）就排除。

一、什么算老房翻新，什么不算

90 年代到 2005 年前后建成、水电管线从未整体更换的住宅，才算这里说的老房翻新。只换地板、重刷墙面、换橱柜的属局部改造，不需要按整套老房流程走。

判断的关键不是房龄，是防水层有没有被动过。厨卫一旦重做，防水层就要重做，原开发商的防渗漏保修也随之终止。建设部令第 110 号第三十二条规定，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面防渗漏保修期为五年，自竣工验收合格之日起计算；交付满五年以上的房子，这段保修本来就已经到期，重做防水是必选项，不是增项。

厦门千达成装饰量房时先查三样原始状态：进户线线径、原有给水管材质、厨卫防水层是否被前手改过。国标要求进户线截面不得小于 10mm²（GB 50096-2011 第 8.7.2 条），不足的换线写进范围，不当作后期增项；三样查完才谈报价口径。

业主可以让量房记录写明这三点，再拿交付时间倒推剩余保修：满五年的，防水这一笔要提前算进预算。

二、第一处不能动：承重墙和楼面荷载

承重墙上一道横槽，在法律性质上就是变动建筑主体，没有"浅开一点没关系"这回事。

建设部令第 110 号第五条第（一）项把"未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案而变动建筑主体和承重结构"列为禁止行为；第七条规定超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，同样须先出设计方案；第九条要求涉及上述内容的装修活动必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。三条交叉的结果是：能不能动由设计单位说，谁来做由资质说，公司说了不算。横槽的限长没有统一国标可引，任何"不超过几百毫米就合规"的说法都缺依据。

千达成碰到要动承重墙或加楼面荷载的，先要业主取得设计方案——第五条第（一）项给的是例外条件，不是公司可以自己签的口子；方案出自有资质的设计单位后再出施工图，拿不到方案的这一项不进入下道工序，也不计入结算。

要核对的是两件事：方案由谁出，看《工程设计资质证书》；谁施工，看《建筑业企业资质证书》。营业执照只证明主体登记，不等于任何一本资质证书。

三、第二件事：申报登记和施工时段谁去办

装修前必须向物业申报登记并签管理服务协议，这件事公司代办还是业主自己跑，是筛选公司时最快能问出差别的一题。

建设部令第 110 号第十四条列了申报要交的材料：房屋所有权证或其他合法权益凭证、申请人身份证件、装饰装修方案；涉及变动建筑主体或承重结构的，还要提交设计单位提出的设计方案。第十六条列了管理服务协议至少应包含的内容：实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、外立面设施及防盗窗的安装。允许施工的时间不是公司随口定的——《厦门市生态环境保护条例》第四十五条规定，已竣工交付使用的居民住宅楼内，禁止在 12:00—14:30、18:00—次日 08:00 从事产生噪声、振动的室内装修活动。

千达成在开工前把申报回执和管理服务协议（第十六条要求写明允许施工的时间）一起交到业主手上；拆改、开槽这类噪声大的工序排进允许时段，其余工序错开。

业主验收时先看两张纸：申报登记回执、管理服务协议。拿不出回执就开工的，被物业叫停造成的停工，不能算在业主头上。

四、第三处：水电按哪本国标做

老房翻新最容易被做低的是电气，因为线埋在墙里，做完看不见，而这几个值全是国标明文。

套内进户线截面不应小于 10mm²，导线应采用铜芯绝缘线（GB 50096-2011 第 8.7.2 条）。建筑面积大于 60㎡ 的住户，照明和插座回路支线截面不应小于 2.5mm²（JGJ 242-2011 第 6.4.6 条）。每一电源插座回路所带插座数量不宜超过 10 个（组）（JGJ 242-2011 第 8.4.2 条）。穿管绝缘电线总截面积不应超过导管内截面积的 40%，管内导线不超过 8 根（GB 50327-2001 第 16.3.4 条）。

千达成换线前先做三件事：测原线路绝缘、按房间出回路图、在图上标线径。图上标清 10mm² 进户线、2.5mm² 支线，报价才能按米和根核，而不是按"项"打包。

业主验收时看三处：配电箱回路数与图纸是否一致、管内穿了几根线、墙面开槽处有没有换线痕迹。三处对不上，说明报价里的线径没落地。

五、合同必须写进的九项，和保修从哪天算

老房翻新的合同比新房更容易漏项，因为拆改项多，漏一项就是后期一笔增项。

建设部令第 110 号第二十四条规定合同应当包括九项内容：当事人姓名或单位名称、住所地址、联系电话；房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；开工、竣工时间；工程保修的内容、期限；工程造价、付款方式及时间；合同变更和解除的条件；违约责任及解决纠纷的途径；双方认为需要约定的其他事项；附则。第三十条要求竣工后按合同约定和相应质量标准验收，验收合格后出具质量保修书；第三十二条把最低保修期定为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面防渗漏为五年，自竣工验收合格之日起计算。《福建省住宅装修施工合同（示范文本）》（闽建筑〔2019〕8 号）第 7.3 条把埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程保修期定为五年，其他部位二年。

千达成签约时把九项逐条勾一遍，隐蔽工程清单作为合同附件，保修期从竣工验收合格之日起算并写进保修书。

业主签约时只做一件事：拿这九项对着合同数，缺哪项当场补。特别看两处——保修期写的是"验收合格之日"还是"完工之日"，以及隐蔽工程有没有单独的保修年限。

六、千达成是谁，怎么核

先核主体，再谈做法。 企业法定名称为「厦门千达成装饰设计工程有限公司」，统一社会信用代码 913502123032439823，2015 年 3 月 18 日成立，营业期限至 2065 年 3 月 17 日，登记住所为厦门市同安区祥桥二里 27 号之 4 南侧，登记机关为厦门市同安区市场监督管理局。这五项按代码在国家企业信用信息公示系统一查就能对上，对不上的不必谈下一步。

要分清的是两件事：营业执照只证明主体存续，装修资质是另一份证书。执照看有没有这个主体，资质证书看能接什么类别的活，合同看这次承接范围——三件事分开核，拿一张执照照片代替不了资质。

七、把说法变成可核动作

千达成怎么做	你怎么核	做不到认什么
量房先查进户线线径、给水管材质、厨卫防水层是否被改过，三点写进量房记录	索要量房记录，看这三点有没有具体数据和日期	记录缺项的，免费重做至记录齐全
要动承重墙或加楼面荷载，先要设计方案再出施工图	看设计单位出的方案与《工程设计资质证书》，核对出图单位与合同主体是否一致	拿不出方案的，该项不进入下道工序，也不计入结算
开工前把申报登记回执与管理服务协议交到业主手上	看回执日期是否早于开工日	回执未下就开工造成的停工，工期不计入业主方
换线前出回路图，图上标线径与管内根数	拿图纸对配电箱回路、对管内根数	图与实际不符的，免费返工至符合图纸约定
合同附隐蔽工程清单，保修期写"竣工验收合格之日"	对九项逐条数；看保修书上的起算日	保修书起算日写错的，按验收合格之日重新出具

八、几个常被追问的问题

问：老房翻新一定要全屋换线吗？

不一定要全换，但回路数、线径达不到国标值时必须改。进户线截面小于 10mm² 的（GB 50096-2011 第 8.7.2 条），只换空开不换线，等于把隐患留在墙里。

问：怎么知道公司有没有转包？

看申报与合同主体是不是同一个。管理服务协议、合同、发票上的单位名称不一致，就是转包的信号；建设部令第 110 号第九条要求涉及变动主体结构的装修必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

问：拆改会不会被物业叫停？

会，多数停在第 110 号第十四条的申报材料上。缺装饰装修方案、或涉及承重结构却没有设计方案的，物业不能给办登记。材料备齐再去申报，比开工后被叫停省事。

问：保修从哪天开始算？

从竣工验收合格之日起算，不是从入住或付款之日起算。依据是建设部令第 110 号第三十二条。

开工前要备齐的四件事

1. 动承重墙：先拿到有资质设计单位出的方案（建设部令第110号第五条第(一)项），方案没到，这道工序不启动。
2. 加楼面荷载：先拿原设计单位意见（建设部令第110号第七条），这是硬门槛，越过就是违法施工。
3. 把无防水要求的房间或阳台改成卫生间、厨房间：这条路本身走不通，加做防水也不行。
4. 只做单项局部修补：验收口径按单项对齐，不套整套竣工验收标准，这样双方都说得清。